1. Registro de Imóveis

Verifique neste órgão as condições de legalidade do terreno e ou imóvel, se não existe nenhuma pendência jurídica que inviabilize a compra do terreno ou construir nele.


Verifique a escritura, ou declaração de posse, a certidão de ocupação ou matrícula do registro de imóveis, ou contrato de compra e venda.


O título de propriedade (matrícula) é o documento obrigatório para a maioria dos pedidos junto à Prefeitura.


O título de propriedade registrado no Cartório de Registro de Imóveis deve estar em nome de quem pretende construir ou reformar. Apenas nas seguintes situações a legislação municipal não exige título de propriedade:


Havendo outro título hábil que comprove o domínio, a exemplo: contrato de compra e venda registrado em cartório ou com firmas reconhecidas (comprovado o pagamento do preço) escritura pública de compra e venda ou cessão de direitos, ordem judicial de averbação (seja em partilha, sucessão ou usucapião), escritura pública ou contrato de alienação de direito de superfície. Também os impostos municipais (IPTU) devem estar em dia. O proprietário do imóvel não pode estar com seu direito de construir no município suspenso.

Próximo passo: Prefeitura.

Documentos necessários:

  • Escritura ou declaração de posse;
  • Certidão de ocupação;
  • Matrícula do registro de imóveis;
  • Contrato de compra e venda;
  • Certidão negativa de débitos com impostos municipais;

2. Prefeitura Municipal

Esta é a primeira visita necessária a prefeitura do seu município. Nessa visita o intuito é saber o que é viável ser construído no terreno que se tem em questão, através da consulta de viabilidade, que pode ser solicitada pessoalmente ou por intermédio de terceiros, portando CPF e RG, em qualquer unidade representativa do órgão.

Próximo passo: Escritório.

Documentos necessários:

  • Espelho do IPTU (nome, endereço e inscrição imobiliária);
  • Cópia da Escritura do imóvel ou: Declaração de posse / Certidão de ocupação / Matrícula do registro de imóveis / Contrato de compra e venda para loteamentos aprovados;
  • Nº do CPF ou CNPJ;
  • Requerimento por escrito, conforme modelo de cada prefeitura;
  • Planta simplificada do imóvel e da sua situação em entorno de raio de 200 metros, indicando nº. do lote, nº. da quadra, nome da rua e sua largura, existência de equipamentos públicos de educação, saúde, esportes, Áreas de Preservação Permanente ou outros elementos que possam interferir no projeto;
  • Uso proposto para o imóvel.

3. No escritório

Tipo da atividade ou uso que se pretende instalar no imóvel

Verifique se o zoneamento da situação do imóvel permite a construção que você quer e, ainda se depois de construído será possível a instalação do empreendimento que você pretende, por exemplo: numa zona residencial não é possível construir um posto de gasolina. Estas informações são obtidas junto às Prefeituras Municipais.

Restrições urbanísticas e construtivas

Existem diferentes restrições dadas pela legislação de zoneamento, uso e ocupação do solo em função do tipo de atividade a ser desenvolvida no imóvel e a zona onde ele está localizado. O código de obras municipal define como a construção deve ser executada e implantada no imóvel.

Deve-se considerar o balizamento dado na consulta de viabilidade para a taxa de ocupação do imóvel, quais os recuos mínimos obrigatórios e principalmente se no zoneamento do imóvel se permite o que se pretende edificar.

Próximo passo: Prefeitura.

Classificação do tipo de obra a ser feita

Uma obra pode ser classificada de acordo com o tipo e características:

Obra Nova

Construção de nova edificação em lote totalmente vago ou com a demolição total do existente.

Reforma

Alteração de edificação existente por supressão ou acréscimo na área construída, ou modificação na estrutura, ou na compartimentação vertical, ou na volumetria, com ou sem mudança de uso.

Reconstrução

Obra destinada à recuperação ou recomposição de uma edificação, motivada pela ocorrência de incêndio ou objeto de algum outro sinistro fortuito, mantendo-se as.

Regularização

Edificações construídas à revelia de licença municipal e que podem ser regularizadas, eventualmente, mesmo que não atendam às disposições da legislação vigente na época de sua construção.

Pequena Reforma

De cunho doméstico atividades como mudança de piso, pintura, substituição de portas e janelas, pequenas demolições que não impliquem em geração de mais de 3 m³ de entulho não necessitam de licença para execução.

Mudança de Uso

Por meio de alteração de uso do solo, o tipo de uso permitido para o lote segundo o zoneamento poderá ser alterado (exemplo: de residencial 4 para comercial 2), desde que respeitados determinados parâmetros legais, nos termos da lei 1.618, permitindo que o imóvel seja usado para um fim diferente do permitido pelo zoneamento.

Obras especiais para grandes projetos ou atividades geradoras de impacto de vizinhança.

Obras de grande porte, ou aquelas que podem gerar transtornos para a vizinhança (odor, barulho, poeira, tráfego, vibração, fumaça, etc), estão sujeitas a outras exigências e os projetos, por serem mais complexos, demandam um tratamento diferenciado. Para estes casos pode ser necessária a aprovação prévia de outros órgãos intervenientes ou a apresentação de documentação complementar, sendo prudente, antes da elaboração do projeto definitivo solicitar o EIV – Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança que trará as diretrizes do projeto. No EIV são verificadas as condições de implantação do empreendimento, os impactos que ele geraria e as medidas que o empreendedor deverá tomar para ter seu projeto aprovado.

São exemplos de empreendimentos que necessitam de EIV: Supermercados Shopping centers, oficinas mecânicas , postos de abastecimento de combustíveis, funilarias e serralherias, pátios de transportadoras, casas de show ou bailes, , depósitos de materiais de construção, ou seja, todo empreendimento que impacte no sistema viário pela atração de pessoas e veículos.

  • Documentos necessários para protocolar e aprovar os projetos das instalações hidráulicas e sanitárias

    • Requerimento padrão do órgão em trâmite (Vigilância Sanitária Municipal e/ou Estadual; Concessionária de Água e Esgoto);
    • Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA ou CAU;
    • Duas vias do Projeto das Instalações Hidráulicas e Sanitárias;
    • Uma via do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal;
    • Duas vias do Memorial Descritivo e de Cálculo;
    • Guia da taxa de análise paga emitida pelo órgão analisador.
  • Documentos necessários para protocolar e aprovar os projetos das instalações preventivas contra incêndio

    • Requerimento padrão do Corpo de Bombeiros Militar local;
    • Anotação de Responsabilidade Técnica do CREA ou CAU;
    • Duas vias do Projeto das Instalações Preventivas Contra Incêndio;
    • Uma via do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal;
    • Duas vias do Memorial Descritivo e de Cálculo;
    • Guia da taxa de análise paga emitida pelo órgão analisador.
  • Documentos necessários para protocolar e aprovar o licenciamento ambiental

    • Memorial descritivo do processo industrial da empresa, ou ETE;
    • Formulário de Requerimento preenchido e assinado pelo representante legal;
    • Cópia do CPF e Identidade do representante legal que assinar o requerimento;
    • Cópias dos CPFs e Registros nos Conselhos de Classe dos profissionais responsáveis pelo projeto, construção e operação do empreendimento;
    • Cópias do CPF e Identidade de pessoa encarregada do contato entre a empresa e o órgão ambiental;
    • Cópias da Procuração, do CPF e da Identidade do procurador, quando houver;
    • Cópia da Ata da eleição da última diretoria, quando se tratar de sociedade anônima, ou contrato social registrado, quando se tratar de sociedade por cotas de responsabilidade limitada;
    • Cópias do registro de propriedade do imóvel ou de certidão de aforamento ou cessão de uso;
    • Cópia da Certidão da Prefeitura indicando que o enquadramento do empreendimento está em conformidade com o a Lei de Zoneamento Municipal;
    • Cópia da Licença ambiental anterior, se houver;
    • Guia de Recolhimento (GR) do custo de Licença. A efetuação do pagamento e custo da taxa referente deverá ser orientada pelo órgão;
    • Planta de Localização do empreendimento. Poderá a empresa anexar cópia de mapas do Guia Rex ou outros mapas de ruas, indicando sua localização;
    • Croquis ou planta hidráulica, das tubulações que conduzem os despejos industriais, esgotos sanitários, águas de refrigeração, águas pluviais etc. A representação dessas tubulações deverão ser representadas com linhas em cores ou traços diferentes;
    • Memorial Descritivo e de Cálculo.

Conclusão e licenciamento da obra

Concluída a execução da obra, tal qual apresentada no projeto, o interessado poderá requerer o alvará de licenciamento da obra, ou HABITE-SE, apresentando os documentos necessários para a solicitação.

O certificado de Conclusão da Obra e o “Habite-se” dependerá de:

Vale ressaltar que o certificado de conclusão da obra e o “Habite-se” implicam apenas na constatação de que a obra foi executada segundo o apresentado no projeto devidamente aprovado, não implicando em licenciamento para exercício de atividade comercial ou de prestação de serviços, licença esta obtida separadamente, expedida segundo as disposições tributárias, de posturas e de zoneamento, uso e ocupação do solo.

Documentos necessários:

  • No requerimento de vistoria deverá ser informado o número do projeto aprovado, o CPF ou CNPJ do proprietário e o número da inscrição imobiliária do imóvel no cadastro municipal;
  • Laudo de vistoria e aprovação das instalações sanitárias, emitido pela autoridade;
  • Atestado de vistoria para o habite-se expedido pelo Corpo de Bombeiros Militar, referente às instalações de prevenção e combate a incêndios, quando for o caso;
  • Licença ambiental para operação -LAO- quando for o caso;
  • Comprovante de ligação a equipamentos públicos: redes de esgoto, água e energia elétrica;
  • Laudo de vistoria e aprovação das edificações destinadas aos usos de saúde e de educação, pelos órgãos competentes;
  • Três cópias do projeto arquitetônico e uma cópia de cada um dos projetos obrigatórios previstos no ato normativo do C.R.E.A. para tal fim, geralmente acompanhado de uma versão digital;
  • Título de propriedade do imóvel ou equivalente;
  • Certidão de Viabilidade Técnica com a cópia do projeto que deu origem à mesma;
  • Anotação de responsabilidade técnica de projeto e execução;
  • Comprovante dos recolhimentos das taxas e emolumentos devidos aos cofres públicos;
  • Certidão dando conta do cumprimento dos termos de eventual EIV exigido.

4. Prefeitura Municipal

Nesta segunda ida a prefeitura, o intuito é submeter seus projetos para aprovação na prefeitura e nos demais órgãos competentes. Uma vez tendo a prefeitura municipal concedido a Certidão de Viabilidade Técnica (emitido na primeira visita à prefeitura), o interessado submeterá a aprovação seu projeto de arquitetura, o qual deve ser elaborado nos termos do código de obras municipal. Para emissão do alvará de projeto pela prefeitura municipal, será necessária a análise do projeto arquitetônico. Veja a próxima tela para saber a documentação que o interessado terá que apresentar à municipalidade.

Próximo passo: Demais órgãos competentes.

Documentos necessários:

  • Requerimento: o requerimento solicitando o licenciamento da construção mencionará o nome do proprietário, endereço completo e características gerais da obra, número da inscrição imobiliária municipal do terreno e CPF ou CNPJ do proprietário, e será assinado pelo proprietário ou seu representante legal;
  • Duas ou mais vias impressas em papel do projeto arquitetônico e uma mídia digital com o arquivo de projeto tipo CAD com extensão dwg e arquivo em formato PDF em escala e desbloqueados para comentários, conferência de áreas e novas assinaturas;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do autor e do executante, devidamente preenchidas e quitadas;
  • Licença ambiental de instalação -LAI- quando for o caso;
  • Cálculo de tráfego de elevadores e respectivas especificações, quando for o caso;
  • Projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros Militar do Estado de Santa Catarina das instalações de prevenção e combate a incêndios, quando for o caso;
  • Termo de ciência da obrigação de executar a obra tal qual o projeto a ser aprovado, sob as penas determinadas nesta lei, assinado pelo responsável técnico proprietário do imóvel e superficiário, se for o caso;
  • Título de propriedade do imóvel ou de superficiário.